Fragiles Vertrauen in die Vertrauensmänner

Die Bewertung von Liegenschaften überliess die Zürcher Kantonalbank in den Anfängen sogenannten Vertrauensmännern, die in der jeweiligen Region verankert waren. Sie trumpften mit Lokal- und Menschenkenntnissen auf, doch das Verfahren rief auch Kritiker auf den Plan.

Um den Höchstbetrag eines Hypothekardarlehens festlegen zu können, muss eine Bank zuerst den Wert der als Sicherheit dienenden Liegenschaft ermitteln. Da der Kanton Zürich keine amtliche Schätzung kannte, baute die Zürcher Kantonalbank ein eigenes Schätzverfahren auf. Sie überliess die Wertbestimmung sogenannten Vertrauensmännern. Sie brachten grosse Lokalkenntnisse mit, sei es als Behördenmitglied oder aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit in der Region. Um die im jeweiligen Gebiet verwurzelten Vertrauensmänner – bei einer vermeintlich zu tiefen Einschätzung – vor Anfeindungen im Dorf zu schützen, wurde dem Darlehensnehmer nicht mitgeteilt, wer die Einschätzung vorgenommen hatte. Dieses geheime Verfahren hatte zur Folge, dass Liegenschaften nur von aussen bewertet werden konnten. Doch in der Regel genügte ein solcher Augenschein für ein Urteil. In der weitgehend bäuerlich geprägten Landschaft waren die Bodenbeschaffenheit und das allgemeine Geschick des Landwirts die wichtigsten Kriterien. Zudem waren die landwirtschaftlich genutzten Gebäude alle relativ ähnlich gebaut.

Verzeichnis der Vertrauensmänner.

Verzeichnis der Vertrauensmänner.

Kritik am «Geheimsystem»


Dass die Bewertungen der Vertrauensmänner zum Teil umstritten waren, zeigen die eingegangenen Klagen, die dem Bankrat immer wieder zu Ohren kamen. Scharfe Kritik äusserte der Gemeinderat von Regensdorf 1882 in einer Eingabe: «Die Bauersame habe gegen die Missstände im Bodenkreditwesen von der Kantonalbank Abhülfe erwartet und nun sei es gerade dieses Institut, welches mit seinem Geheimsystem der Vertrauensmänner alle Erwartungen täusche und den Bodenkredit auf einen so tiefen Grund zurücktreibe und dass hierin grösstentheils die Ursache der heutigen Notlage der Bauernsame zu suchen sei.» Der Bankrat betrachtete die Anschuldigungen als haltlos und begründete u. a. die besonders umstrittene Einschätzung eines Hofes so: «Die Liegenschaft im Geissberg sei so abgelegen, dass ihr in Folge dessen ein geringerer Werth habe beigelegt werden müssen.» Schon damals war also «Lage, Lage, Lage» ein zentraler Faktor für den nachhaltigen Wert einer Immobilie.

Unparteiische Männer gesucht


Auf städtischem Gebiet war die fachmännische Innenbesichtigung einer Liegenschaft jedoch unerlässlich. Hier kamen ausgewiesene externe Experten und später auch bankeigene Schätzer zum Einsatz. War ein Kunde mit der Einschätzung durch einen Vertrauensmann nicht zufrieden, konnte er immerhin eine Zweitmeinung durch einen Experten anfordern. Auch der Auswahl der Vertrauensmänner räumte die Bank aufgrund der kritischen Stimmen hohe Priorität ein. Gesucht waren «einsichtige und unparteiisch urteilende Männer», wie es 1913 im Bankrat hiess.

Heute werden die Schätzungen von Immobilien meist durch bankinterne Experten vorgenommen. Als Alternative bietet sich die hedonische Bewertung an, die den Wert computergestützt auf der Basis von Transaktionspreisen vergleichbarer Objekte herleitet.

Auszug aus dem Fragebogen, den die Vertrauensmänner für ein spezifisches Schätzobjekt auszufüllen hatten:

  • Wie hoch schätzen Sie die einzelnen Pfande nach ihrem gegenwärtigen Verkehrswert? (Bei Waldungen ist nur der Bodenwert anzugeben.)
     
  • Sind die Gebäudlichkeiten so gelegen, dass sie auch für sich und abgetrennt von dem landwirtschaftlichen Gewerbe leicht verkäuflich sind?

  • Sind die übrigen Grundstücke gut gelegen oder nicht; sind sie leicht oder schwer verkäuflich?

  • Wie werden die Grundstücke bewirtschaftet?

  • Besitzt der Entlehner Vieh? (Angabe der Stückzahl erwünscht)

  • Sind die Gebäulichkeiten in gutem baulichen Zustande?

  • Wie verhält es sich mit dem Charakter, der Tätigkeit, Einsicht und Sparsamkeit des Entlehners?

Titelbild: Bauernhaus mit Strohdach in Hüttikon, um 1930. Es ist das einzige heute noch vorhandene Strohdachhaus im Kanton Zürich.

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